Texto por Raquel Freitas
Uma execução de garantia pode levar anos para ser concluída no Judiciário. Na Justiça Estadual, onde correm as execuções cíveis e de garantia, conforme relatório Justiça em Números 2025 (ano-base 2024) divulgado pelo CNJ[1], temos que a fase de execução leva, em média, 5 anos e 3 meses, sendo consideradas todas as execuções (cumprimento de sentença e execução de título extrajudicial, incluindo a fiscal). Nesse período, o bem permanece sem destinação econômica, o credor enfrenta custos crescentes para recuperar seu crédito e essa ineficiência acaba sendo incorporada ao preço dos financiamentos oferecidos a toda a sociedade. O tempo deixa de ser apenas um detalhe processual e passa a representar um fator econômico relevante, impactando diretamente no custo final do crédito.
É nesse contexto que a desjudicialização da execução de garantias ganhou espaço na agenda legislativa brasileira e, com ela, uma pergunta legítima: retirar etapas do processo de recuperação de crédito do Judiciário enfraquece a proteção do devedor? Quando se observa o desenho do nosso ordenamento, a resposta é não. A verdadeira vulnerabilidade não está no procedimento extrajudicial, mas na permanência de um modelo moroso.
O tema não é novo. A Lei nº 9.514/97 já descreveu o procedimento para execução extrajudicial decorrente da alienação fiduciária de bens imóveis e foi sendo aprimorada ao longo de quase três décadas para tornar a garantia mais segura e sua execução mais previsível. Mais recentemente, a promulgação da Lei nº 14.711/2023, conhecida como Marco Legal das Garantias, e a consolidação pelo Supremo Tribunal Federal (STF), do Tema 982, que reconheceu a constitucionalidade da execução extrajudicial de imóveis alienados fiduciariamente, reforçaram o protagonismo dos cartórios como agentes da recuperação de ativos.
A ampliação desse modelo, entretanto, também trouxe questionamentos. Entre eles, destaca-se a preocupação de que a retirada de determinadas etapas do Poder Judiciário possa enfraquecer a proteção conferida ao devedor ou reduzir o controle sobre atos executivos. Essa preocupação é compreensível, mas não se sustenta à luz do ordenamento brasileiro.
O devido processo legal, o contraditório e a ampla defesa não dependem exclusivamente da atuação prévia de um juiz. Esses princípios podem ser plenamente observados em procedimentos extrajudiciais quando existem regras claras, publicidade dos atos, controle de legalidade e possibilidade de revisão judicial. É justamente esse o modelo adotado pelo sistema brasileiro.
Os cartórios extrajudiciais não exercem uma atividade privada livre de fiscalização. Seus delegatários exercem função pública por delegação do Estado e permanecem submetidos à fiscalização permanente do Poder Judiciário. A fé pública atribuída aos oficiais de registro assegura que notificações, consolidações de propriedade e leilões observem rigorosamente os requisitos previstos em lei.
Mais do que isso, o próprio rito extrajudicial embute proteções concretas ao devedor. No caso dos bens imóveis, antes de qualquer consolidação, ele é pessoalmente notificado e dispõe de prazo para purgar a mora e manter o bem. As datas e os horários dos leilões são de comunicação obrigatória e a lei traz mecanismos contra a alienação por preço vil. Não se trata, portanto, de um procedimento que atropela direitos, mas de um rito com etapas, prazos e garantias definidos em lei.
Além disso, a evolução tecnológica das serventias registrais ampliou significativamente a transparência desses procedimentos. Entidades como o Registro de Imóveis do Brasil (RIB) têm impulsionado plataformas como o RI Digital e as centrais eletrônicas de registro, que permitem maior rastreabilidade dos atos praticados e reduzem falhas que historicamente contribuíam para a morosidade dos processos judiciais.
E a garantia constitucional de acesso à Justiça permanece integralmente preservada. Havendo irregularidades, abusos ou vícios no procedimento extrajudicial, o devedor pode recorrer ao Judiciário para discutir a legalidade dos atos. O controle judicial continua existindo, apenas deixa de ser obrigatório antes do início de toda execução.
Sob a ótica econômica, a recuperação ágil de garantias beneficia todo o mercado de crédito. Quanto maior a previsibilidade sobre a execução das garantias, menor tende a ser o risco incorporado pelas instituições financeiras nas operações de crédito. Em outras palavras, sistemas mais previsíveis contribuem para reduzir custos de transação, ampliar a oferta de crédito e favorecer taxas mais competitivas para consumidores e empresas. Essa estabilidade não fica retida na instituição financeira, desce por toda a cadeia, convertendo-se em crédito mais acessível para as famílias e como produtividade para a economia.
Por essa razão, a desjudicialização não deve ser interpretada como um privilégio conferido ao credor. É um mecanismo de eficiência institucional que não afasta os direitos fundamentais das partes. Representa, na prática, uma forma mais madura de o Estado distribuir competências: procedimentos padronizados e de baixa litigiosidade podem ser conduzidos extrajudicialmente, permitindo que o Judiciário concentre esforços nas controvérsias que efetivamente exigem atividade jurisdicional.
Naturalmente, o sucesso desse modelo depende do compromisso permanente de todos os seus participantes. Instituições financeiras devem manter políticas responsáveis de concessão de crédito, os cartórios precisam assegurar elevado padrão técnico e tecnológico e o Poder Judiciário deve continuar exercendo fiscalização rigorosa sempre que provocado. Na Creditas, acompanhamos de perto a aplicação desses mecanismos em nossas próprias operações de crédito com garantia, e a experiência prática confirma: previsibilidade na execução se traduz diretamente em condições melhores para quem toma o crédito.
Mais do que uma transferência de atribuições, a desjudicialização representa um amadurecimento institucional. Em um país que busca ampliar o acesso ao crédito sem abrir mão da segurança jurídica, fortalecer mecanismos extrajudiciais significa tornar o sistema mais eficiente, previsível e equilibrado. A verdadeira vulnerabilidade não está na atuação dos cartórios, mas na permanência de um modelo excessivamente lento, capaz de transformar a demora processual em custo para toda a sociedade.
Raquel Freitas é Head de Advocacy, Formalização e Ouvidoria da Creditas
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