A partir de 1º de dezembro de 2026, operações de locação de bens móveis e imóveis, cessão onerosa e arrendamento entram em uma nova etapa de documentação fiscal no Brasil.
O Ato Conjunto nº 4/2026, da Receita Federal e do Comitê Gestor do IBS, estabelece a emissão de Nota Fiscal de Serviço Eletrônica (NFS-e) para contribuintes abrangidos pela regulamentação.
A exigência não significa que todos os proprietários passarão a pagar novos impostos imediatamente.
A mudança integra a reforma tributária que substituirá gradualmente tributos sobre o consumo pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS).
Josiane Becker, pós-doutora em Direito Público, doutora e mestre em Direito Tributário e docente do curso de Direito da Universidade Positivo (UP), explica que a adaptação envolve tanto a identificação dos contribuintes quanto o preenchimento correto dos documentos fiscais.
Aluguel tributado
"Historicamente, o aluguel, ele não pagava ISS", explica Becker.
O Supremo Tribunal Federal consolidou o entendimento de que a locação pura de bens móveis não constitui prestação de serviço sujeita ao imposto municipal, por meio da Súmula Vinculante nº 31.
Com a reforma, essas operações passam a integrar o campo de incidência dos novos tributos, conforme a legislação.
A mudança, entretanto, terá implementação progressiva. A Receita Federal classificou 2026 como ano de testes, com dispensa do recolhimento do IBS e da CBS para contribuintes que cumprirem as obrigações acessórias aplicáveis.
"Nesse primeiro momento, o marco de dezembro é uma obrigação apenas documental", esclarece a professora.
A transição financeira começa em 2027, quando a CBS passa a substituir PIS e Cofins. O IBS terá implementação gradual até 2033.
Quem deve emitir
Para pessoas físicas que recebem rendimentos de imóveis, a Lei Complementar nº 214/2025 estabelece critérios específicos.
No regime regular, o enquadramento ocorre quando, no ano anterior, a receita com locações supera R$ 240 mil e envolve mais de três imóveis distintos.
Também existe hipótese de enquadramento no próprio ano quando a receita ultrapassa em 20% o limite legal, observadas as condições relativas à quantidade de imóveis. O valor de referência está sujeito à atualização prevista na legislação.
Proprietários que não se enquadram nessas hipóteses não passam automaticamente a emitir NFS-e apenas por receber aluguel.
Permanecem, contudo, as obrigações de Imposto de Renda aplicáveis aos rendimentos.
Empresas locadoras, holdings patrimoniais e demais pessoas jurídicas precisam examinar seu regime tributário e a natureza das operações. O enquadramento não pode ser definido exclusivamente pela receita recebida.
Alíquotas reduzidas
"O primeiro deles é uma redução de 70% nas alíquotas", destaca Becker.
O benefício previsto no artigo 261 da Lei Complementar nº 214/2025 alcança locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis.
A redução incide sobre as alíquotas de referência do IBS e da CBS, e não diretamente sobre o valor total do aluguel.
"Já o segundo mecanismo é o chamado redutor social", acrescenta a tributarista.
Para locações residenciais realizadas por contribuintes do regime regular, a legislação prevê uma dedução de referência de R$ 600 mensais por imóvel na base de cálculo.
O valor está sujeito à atualização monetária. Essas regras não significam isenção geral para todos os contratos.
Novos códigos
A Nota Técnica nº 007/2026 do sistema nacional de NFS-e estabelece classificações específicas para operações anteriormente não documentadas por esse modelo fiscal.
Os principais códigos são 99.03.01 para locação de imóveis, 99.03.02 para cessão onerosa, 99.03.03 para arrendamento imobiliário e 99.04.01 para locação de bens móveis.
As novas informações incluem identificação da operação, valores, classificação tributária e campos relacionados ao IBS e à CBS, conforme o leiaute aplicável.
Empresas que utilizam softwares próprios precisarão conferir a integração com o ambiente nacional, enquanto contribuintes que utilizam emissores públicos deverão observar a disponibilização das funcionalidades correspondentes.
Contratos revisados
"Por isso, a revisão dos contratos deve ser feita de forma imediata, tanto para empresas quanto para as pessoas físicas enquadradas nessa nova tributação", recomenda Becker.
Entre os pontos que merecem análise estão a identificação correta do locador, a descrição do bem, os valores cobrados, os reajustes e as responsabilidades pela documentação fiscal.
A exigência de nota não torna automaticamente inválidos contratos anteriores que prevejam recibos.
Entretanto, cláusulas incompatíveis com as novas obrigações podem exigir atualização.
Há outra diferença relevante, a Receita informou que a ausência de preenchimento dos campos de IBS e CBS não provocará rejeição automática da NFS-e até 31 de dezembro de 2026.
Risco fiscal
O novo sistema permitirá maior padronização dos registros de operações econômicas.
Contudo, o simples recebimento de um aluguel sem nota não caracteriza automaticamente omissão de receita ou fraude.
Eventuais penalidades dependem da obrigação aplicável, da irregularidade constatada e dos procedimentos previstos na legislação tributária.
"Então, por isso, precisa conversar com a imobiliária, com o contador, com o advogado tributarista, para que não tenham surpresas após dezembro", orienta Becker.
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