O mercado imobiliário brasileiro está vendendo mais, mas isso não significa que a casa própria tenha se tornado acessível para uma parcela maior da população.
Dados da Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios Contínua (Pnad Contínua), do IBGE, mostram que o número de domicílios alugados no Brasil cresceu 54,1% entre 2016 e 2025, passando de 12,2 milhões para 18,9 milhões.
O movimento ocorre mesmo com o aumento da utilização do crédito imobiliário.
Para Denis Medina, mestre em Gestão Empresarial e professor de Economia da Universidade Anhembi Morumbi, o perfil das vendas explica parte dessa aparente contradição.
Mais vendas não significam imóveis mais acessíveis
Medina chama atenção para uma mudança importante no comportamento do mercado.
Segundo os dados pesquisados pelo professor, o número de imóveis comercializados aumentou, mas o ticket médio caiu cerca de 10% na comparação com o ano anterior.
“Esse é um dado interessante, a gente tem um aumento no volume de vendas, na quantidade de vendas, porém o ticket médio caiu, caiu 10% em relação ao ano passado. Então, nós estamos vendendo mais imóveis, mas vendendo mais imóveis baratos”, explica.
O resultado mostra que o crescimento do setor não acontece de maneira uniforme.
Em vez de indicar que famílias de todas as faixas de renda passaram a comprar mais, os dados apontam para uma concentração das operações em imóveis compatíveis com a capacidade de financiamento de grupos específicos.
Essa diferença é importante porque o preço do imóvel representa apenas uma parte da decisão.
O comprador também precisa conseguir arcar com entrada, parcelas, juros e demais custos da operação.
Minha Casa Minha Vida sustenta parte do mercado
Medina afirma que o aumento das vendas de imóveis em 2026 está relacionada ao programa Minha Casa Minha Vida, que oferece condições mais favoráveis de financiamento para famílias elegíveis.
“O programa Minha Casa Minha Vida, nesse ano de 2026, foi responsável por mais de 50% das vendas”, destaca.
A participação elevada do programa ajuda a explicar por que o setor consegue manter um ritmo de vendas mesmo diante de um cenário de juros elevados.
As condições subsidiadas reduzem o custo do crédito para os compradores enquadrados nas regras.
O professor também relaciona esse movimento à ampliação do teto de financiamento e ao aumento da participação de trabalhadores no mercado formal.
Nesse cenário, o FGTS aparece como outro instrumento utilizado pelas famílias para viabilizar a aquisição.
FGTS ajuda a transformar renda em entrada
O mercado de trabalho também entra nessa equação. Medina avalia que o aumento do número de pessoas empregadas formalmente fortaleceu as condições para a compra, principalmente porque o FGTS pode ser utilizado na aquisição do imóvel.
O mecanismo é relevante porque reduz uma das principais barreiras enfrentadas pelo comprador, a necessidade de reunir recursos próprios para avançar na operação.
Ainda assim, o benefício não elimina a diferença entre os grupos de renda. Quem não consegue acessar as condições do programa ou não possui renda suficiente para assumir as parcelas continua mais exposto ao custo elevado do financiamento tradicional.
Juros pesam mais para quem está fora do programa
A taxa de juros, portanto, não produz o mesmo efeito sobre todos os segmentos. Segundo Medina, o Minha Casa Minha Vida consegue amortecer parte dessa pressão.
“Esse juros elevado não tem prejudicado muito a compra de imóveis, principalmente dentro desses programas. Já imóveis para financiamento tradicional, isso tem tido dificuldade porque o custo do financiamento acaba pesando”, afirma.
A diferença fica ainda mais evidente quando se observa a dependência do setor em relação ao crédito.
O professor estima que aproximadamente 75% do volume negociado no mercado imobiliário ocorre por meio de financiamentos.
“Então, o mercado imobiliário é fortemente dependente de financiamento e os juros altos tenderiam a prejudicar. Mas, por conta dos programas Minha Casa Minha Vida, ele tem estimulado, vejam, são números contrastantes”, avalia.
O mercado consegue preservar parte da demanda porque uma parcela dos compradores encontra uma alternativa de crédito mais barata.
Para os demais, entretanto, o financiamento tradicional continua sendo um obstáculo.
Norte e Nordeste concentram avanço do programa
A distribuição regional das vendas reforça essa característica.
“Então, quando a gente olha outros fatores também, as regiões que mais cresceram foi justamente a região Norte e Nordeste com imóveis Minha Casa Minha Vida. Então, as pessoas que mais estão comprando imóveis são justamente as que são elegíveis ao programa Minha Casa Minha Vida”, afirma.
O dado ajuda a mostrar que o crescimento imobiliário também está relacionado ao tipo de imóvel ofertado em cada região e às condições de financiamento disponíveis para os compradores.
Por isso, o avanço nas vendas não pode ser interpretado isoladamente como uma melhora geral do poder de compra das famílias. O perfil do imóvel e a linha de crédito utilizada fazem diferença no resultado.
Preço dos imóveis continua subindo
Enquanto o crédito impulsiona a demanda em determinados segmentos, os preços seguem avançando.
Medina cita dados para mostrar que os imóveis tiveram valorização nominal de 7,7% em 2024 e 6,56% em 2025.
Em 2026, até agosto, a alta acumulada mencionada pelo professor era de 2,89%. No intervalo de 12 meses, o avanço chegava a 5,46%, acima da inflação medida pelo IPCA no período citado por ele.
“O valor dos imóveis está subindo, não é nenhum absurdo, a gente está falando de inflação em torno de 4,5% a 5%, e a gente está vendo os imóveis aqui, 7, 6, 7,7%, 6,5%, 5,5%, então está um pouquinho acima”, explica Medina.
Essa valorização acrescenta uma nova dificuldade para quem ainda tenta entrar no mercado.
Mesmo quando o financiamento se torna mais acessível, o imóvel pode ficar mais caro à medida que a procura aumenta.
Oferta demora a acompanhar a demanda
A explicação para essa pressão sobre os preços está na diferença entre a velocidade da demanda e a capacidade de construção.
“Como a gente está tendo uma demanda maior de imóveis nesse momento, e a oferta no mercado imobiliário tradicionalmente é lenta, porque produzir um imóvel, produzir uma casa, leva de dois a três anos, em média, então a forma de repor a oferta é lenta”, explica.
O raciocínio ajuda a entender por que o aumento do crédito pode produzir dois efeitos simultâneos, mais pessoas conseguem comprar e, ao mesmo tempo, a maior procura contribui para pressionar os preços.
O cenário também aparece nos dados de moradia. Segundo o IBGE, o número de domicílios alugados cresceu 54,1% entre 2016 e 2025, passando de 12,2 milhões para 18,9 milhões no período.
No mesmo período, o número de domicílios alugados cresceu 54,1%, passando de 12,2 milhões para 18,9 milhões.
Já os domicílios próprios já pagos avançaram 7,3% entre 2016 e 2025, enquanto aqueles ainda em pagamento cresceram 31,2%.
Os números mostram que o crescimento do crédito não resolveu, por si só, a dificuldade de acesso à propriedade.
“O que é importante lembrar é que um imóvel, além de ser uma moradia, é também uma forma de investimento, de acumulação de patrimônio”, finaliza.
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