Uma ciclovia projetada para o Condomínio Alto da Boa Vista, em Sobradinho (DF), apresenta diferenças entre o traçado aprovado na regularização fundiária e os projetos utilizados posteriormente para a implantação da infraestrutura.
A perícia judicial identificou uma ampliação de aproximadamente 62,3% na extensão prevista e divergências nas plantas apresentadas ao longo do processo.
Apesar dos questionamentos, a 1ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios (TJDFT) reformou a sentença que impedia a execução de um trecho próximo a uma residência.
A decisão, formalizada em acórdão de 19 de outubro de 2026, autorizou a continuidade da implantação da ciclovia e reconheceu a validade da deliberação condominial relacionada à obra.
O colegiado também determinou a comunicação ao Instituto Brasília Ambiental (Ibram), diante das diferenças identificadas nos projetos e da ausência de análise ambiental específica de determinado traçado em Área de Preservação Permanente (APP).
Projetos divergentes
O engenheiro civil Ricardo Elias Ramos, nomeado perito judicial, comparou o projeto urbanístico aprovado para a regularização do condomínio com os desenhos técnicos apresentados posteriormente.
Segundo o laudo, concluído em novembro de 2023, o traçado original possuía aproximadamente 6,55 quilômetros de extensão. Já o projeto posterior elaborado pela empresa Senha Engenharia apresentava cerca de 10,63 quilômetros, uma diferença de 4,08 quilômetros.
As medições indicam ampliação aproximada de 62,3% na extensão total planejada. A perícia identificou ainda que os desenhos utilizados em processos administrativos não correspondiam integralmente às plantas aprovadas para a regularização fundiária do empreendimento.
O laudo apontou inconsistências entre dois procedimentos administrativos relacionados ao licenciamento ambiental e à aprovação dos projetos. Segundo o perito, não foi localizada a aprovação dos projetos executivos complementares em conformidade com os desenhos urbanísticos originalmente aprovados.
Intervenção ambiental
A controvérsia envolve a implantação de um segmento próximo à Área de Preservação Permanente existente nos fundos e na lateral de uma residência da Quadra 206.
Conforme registrado no acórdão, a perícia constatou que determinado projeto de ciclovia em APP não havia sido submetido à análise específica do órgão ambiental.
O processo também contém registros de fiscalizações realizadas pelo Ibram, nas quais não foram constatadas infrações ambientais durante as vistorias. O órgão identificou serviços associados a drenagem e outras intervenções de infraestrutura contempladas nas autorizações administrativas examinadas.
Esses registros não eliminam a divergência entre os projetos. A questão considerada pelo tribunal foi a necessidade de verificar a compatibilidade das alterações do traçado com as autorizações e condicionantes ambientais aplicáveis.
O colegiado determinou que o Ibram receba as informações sobre as diferenças identificadas e avalie administrativamente a necessidade de revisão das condicionantes.
Questionamento residencial
A ação foi proposta pela proprietária de um imóvel com 637,88 metros quadrados, situado no último lote de uma rua do condomínio.
A residência possui superfícies envidraçadas voltadas para a área de preservação, característica registrada no laudo pericial e nas fotografias produzidas durante a vistoria de novembro de 2023.
Segundo a autora, a configuração arquitetônica foi definida com base nos documentos urbanísticos consultados antes da construção. Ela afirma que o projeto então disponível não previa circulação cicloviária junto aos fundos e à lateral do terreno.
A proprietária questiona a inclusão posterior desse segmento e aponta possíveis efeitos sobre a privacidade e as condições de utilização da residência.
Também sustenta que a alteração poderá exigir intervenções arquitetônicas para adequação do imóvel à circulação de pessoas no entorno.
Não consta dos documentos examinados uma avaliação imobiliária independente que quantifique eventual desvalorização patrimonial ou um laudo que conclua pela impossibilidade de utilização residencial da construção.
Argumentos do condomínio
O Condomínio Alto da Boa Vista defendeu judicialmente que as intervenções integram a infraestrutura necessária à mobilidade interna e à regularização urbanística do empreendimento.
Na contestação, a administração sustentou que os serviços realizados nas proximidades do imóvel estavam relacionados principalmente às redes de drenagem pluvial e eletrificação, autorizadas pelo órgão ambiental.
O condomínio também argumentou que a ciclovia estava contemplada no planejamento urbanístico e que sua implantação permitiria melhorar as condições de circulação dos moradores.
A defesa contestou a necessidade de aprovação por quórum qualificado de dois terços dos condôminos. Para seus representantes, a infraestrutura deveria ser considerada parte da urbanização do empreendimento ou, subsidiariamente, uma benfeitoria útil.
Esse enquadramento jurídico foi um dos principais pontos de divergência entre as decisões de primeira e segunda instâncias.
Decisões diferentes
Em 31 de julho de 2025, a Vara de Meio Ambiente, Desenvolvimento Urbano e Fundiário do Distrito Federal julgou procedentes os pedidos da proprietária.
A sentença proibiu a execução da ciclovia junto aos fundos e à lateral do imóvel, declarou inválida a deliberação condominial que instituiu taxa extraordinária relacionada à infraestrutura da obra e determinou a observância de quórum qualificado para alterações de destinação da área comum ou aprovação da intervenção.
O juízo considerou que a implantação da ciclovia na área questionada exigia avaliação ambiental específica. Também classificou a estrutura como benfeitoria voluptuária, associada predominantemente ao lazer dos condôminos.
O Ministério Público do Distrito Federal e Territórios manifestou-se favoravelmente à pretensão da autora na primeira instância e opinou pela manutenção da sentença durante a fase recursal.
O entendimento foi modificado pela 1ª Turma Cível do TJDFT. No acórdão nº 2185090, relatado pelo desembargador Carlos Alberto Martins Filho, o colegiado classificou a ciclovia como benfeitoria útil, por considerar que sua finalidade inclui a mobilidade e a acessibilidade dentro do condomínio.
A classificação permite a aprovação pela maioria exigida para esse tipo de obra, afastando a necessidade do quórum de dois terços adotado na sentença anterior.
Os desembargadores também entenderam que interesses individuais relacionados à vista, à privacidade e à tranquilidade não são suficientes, isoladamente, para impedir uma infraestrutura de utilização coletiva, desde que cumpridas as exigências legais e ambientais.
A decisão foi unânime e restabeleceu a validade da deliberação da 78ª Assembleia Geral Ordinária do condomínio.
Licenciamento pendente
Embora tenha reformado a sentença, o TJDFT não desconsiderou as diferenças apontadas pelo perito.
O acórdão reconheceu a existência de projetos com traçados distintos e a necessidade de exame administrativo das alterações que envolvem a área ambientalmente protegida.
A comunicação ao Brasília Ambiental foi determinada para permitir que o órgão exerça suas atribuições de fiscalização e, quando necessário, revise as condicionantes aplicáveis.
O processo também registra a existência de autorizações ambientais expedidas em momentos diferentes, incluindo as de 2020 e 2023, relacionadas às intervenções de infraestrutura no condomínio.
A perícia identificou inconsistências entre os projetos associados a esses procedimentos, enquanto a documentação administrativa registra vistorias nas quais não foram constatadas infrações ambientais.
A análise das alterações do traçado deverá considerar as características das intervenções, as autorizações existentes e as normas de proteção da APP.
Situação processual
A controvérsia tramita sob o número 0710629-36.2022.8.07.0006 e envolve o Condomínio Alto da Boa Vista e a proprietária do imóvel localizado na Quadra 206.
O acórdão da 1ª Turma Cível afastou a proibição judicial de implantação da ciclovia junto ao lote e manteve válida a deliberação condominial sobre a infraestrutura.
A documentação disponibilizada não permite confirmar se houve recurso posterior ao julgamento, se a obra foi retomada ou se o Brasília Ambiental já adotou providências em cumprimento à comunicação determinada pelo tribunal.
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