Disputas condominiais ganharam um novo respaldo jurídico, inclusive nos empreendimentos que ainda não estão regularizados como um condomínio.
A Terceira Turma do Supremo Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que um condomínio irregular, ou seja, um loteamento em processo de regularização, mas que funciona como condomínio, pode cobrar taxas condominiais dos proprietários, desde que ele tenha conhecimento por escrito e tenha assinado documento concordando expressamente com essas cobranças — mesmo sem estar formalmente associada à entidade.
O entendimento da Corte surgiu a partir de uma ação movida por uma condômina que foi cobrada de cerca de cinco anos de taxas atrasadas. Em primeira instância, ela venceu com o pedido julgado como improcedente, mas o Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios (TJDFT) reformou a decisão, validando a cobrança por causa da assinatura dela concordando com os encargos.
Ela recorreu ao STJ alegando três pontos principais: violação a precedentes do Supremo Tribunal Federal (STF) e do próprio STJ, existência de outro processo (REsp 1.738.721) que já teria reconhecido que ela não fazia parte do quadro associativo, e erro do TJDFT ao equiparar loteamento a condomínio edilício.
Precedentes das Cortes inválidos
Os Temas 492 (STF) e 882 (STJ) protegem quem não concordou em contribuir com associações de moradores. Eles garantem que ninguém é obrigado a se associar ou pagar contra sua vontade.
No entanto, o relator do caso no STJ, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, entendeu que esses precedentes simplesmente não se aplicam aqui, porque a lógica deles pressupõe ausência de anuência — e nesse caso houve consentimento expresso e por escrito. Aplicar o precedente automaticamente, sem checar se as circunstâncias fáticas batem, seria um erro.
Além disso, o ministro entendeu que o processo anterior (REsp 1.738.721) não estava em julgado e tratava de outro período e outros fundamentos fáticos e jurídicos. Como a nova cobrança se refere a uma dívida de período posterior, baseada em fatos novos, a decisão anterior não poderia ser levada em consideração na nova análise da Corte.
"Se a nova ação de cobrança se refere a uma dívida constituída em período posterior, cujo pagamento é pleiteado com base em novos fatos, bem como em alterações ocorridas na legislação aplicável, a coisa julgada formada naquele julgamento não constitui nenhum obstáculo para a obtenção de um novo pronunciamento judicial", disse o Cueva.
Como decisão do caso, a autonomia da vontade prevalece sobre a tese da desobrigação associativa, ou seja, ninguém pode ser forçado a pagar taxas de uma associação da qual não faz parte, mas se a pessoa concordou voluntariamente e por escrito com a cobrança, essa concordância vale e pode ser exigida judicialmente, independente da irregularidade do empreendimento.
O novo entendimento é relevante para processos sobre loteamentos irregulares e disputas condominiais futuros ou em andamento. Isso porque mostra que documentação de anuência escrita vira, na prática, o fator decisivo nesse tipo de litígio, mais do que a situação regulatória do empreendimento em si.
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