Texto aprovado da MP contém regras sobre desapropriação por interesse público

O relator da Medida Provisória 1162/23, deputado Marangoni (União-SP), retoma em seu texto polêmica objeto de decisões do Supremo Tribunal Federal (STF) sobre indenizações nos valores a receber pelo proprietário desapropriado pelo poder público.

Segundo a legislação, a desapropriação por interesse público ocorre a partir da publicação de um ato oficial que declara a intenção do poder público naquele imóvel (pela necessidade de construir uma ferrovia, por exemplo).

Se o proprietário concordar com o valor estipulado, a expropriação é executada; e a transferência do bem ocorre por via administrativa. Se ele não concordar com o valor, o governo (União, estado, Distrito Federal ou município) abre uma ação de desapropriação, ao final da qual o juiz arbitrará o valor a ser pago após procedimentos de perícia e avaliação.

Para impedir maiores atrasos nas obras, o poder público pode pedir a imissão provisória na posse, e o proprietário poderá ficar com 80% do valor proposto. O restante dependerá do valor definido na sentença judicial, com o pagamento de juros compensatórios sobre a diferença.

Juros compensatórios
Desde 2018, o Supremo considerou inconstitucional a expressão “até” para definir que os juros compensatórios seriam de 6%, conforme definido pela MP 2.183-56/01.

O deputado Marangoni retoma parcialmente texto da MP 700/15, que perdeu a vigência sem ser aprovada, e agora torna o pagamento dos juros facultativo em “até 6%”, incidentes apenas sobre danos com lucros cessantes e não sobre terras desapropriadas para fins de reforma agrária.

Outro dispositivo considerado inconstitucional pelo STF também foi retomado pelo relator, que prevê a não incidência dos juros compensatórios sobre o período anterior à compra da propriedade ou da posse titulada que vier a ser desapropriada.

Assentamento de baixa renda
Quando o imóvel a ser desapropriado tiver características de núcleo urbano ocupado predominantemente por população de baixa renda, o poder público deverá prever medidas compensatórias.

Entre essas medidas o texto lista a realocação de famílias em outra unidade habitacional, indenização de benfeitorias ou compensação financeira suficiente para a família se estabelecer em outro local com cadastramento prévio.

Poderá ser equiparada a família de baixa renda aquela ocupante da área e que seja considerada vulnerável pelo expropriante.

Se a desapropriação ocorrer no âmbito da execução de planos de urbanização ou renovação urbana, o edital de licitação poderá prever que a receita decorrente da revenda ou utilização imobiliária deverá bancar, no mínimo, o ressarcimento de desembolsos com indenizações se pagas pelo poder público, ficando o restante com o contratado.

Tipos de obras
Atualmente, o Decreto-Lei 3.365/41 sobre o tema garante a possibilidade de o próprio contratado realizar a desapropriação em nome do poder público, mas apenas para a exploração econômica de ferrovias.

Já o texto de Marangoni inclui todos os contratados para obras e serviços de engenharia nas modalidades de empreitada por preço global, empreitada integral e contratação integrada.

Nessas situações, o edital deverá prever o responsável para cada fase da desapropriação, o orçamento estimado e a distribuição objetiva de riscos entre as partes.

O relator retoma texto da MP 700/15 também para prever, caso comprovada a inviabilidade do projeto ou a perda de interesse público em manter a destinação do bem desapropriado, que o governo deverá usar a área para outra finalidade pública ou vendê-la a qualquer interessado, assegurado o direito de preferência ao proprietário original.

Código Civil
Devido às alterações feitas pela MP no uso que o poder público poderá dar ao imóvel desapropriado, o Código Civil será modificado para incluir os direitos decorrentes da imissão provisória na posse nas definições de direito real e de bens sujeitos a hipoteca.

Patrimônio de afetação
A exemplo do que ocorre hoje com construtoras de imóveis, o deputado Marangoni propõe o uso do sistema de patrimônio de afetação por parte do loteador.

Nesse sistema, o terreno, a infraestrutura e os demais bens e direitos vinculados ficarão separados do patrimônio do loteador. Assim, os pagamentos pelo futuro lote serão utilizados apenas para as obras de urbanização exigidas pelo poder público. Esses valores somente poderão ser dados como garantia real em empréstimos destinados à implantação dessa infraestrutura.

Entretanto, mesmo com a oferta desses valores em garantia, a transferência de titularidade do lote, seja em definitivo ou por alienação fiduciária, não implicará a transferência das obrigações relacionadas ao financiamento ou empréstimo para o comprador.

Os compradores dos lotes, a prefeitura e eventual instituição financeira financiadora poderão instituir uma comissão de representantes para acompanhar o patrimônio de afetação, devendo receber relatórios trimestrais sobre o andamento das obras e manter sigilo sobre dados comerciais ou tributários a que tiver acesso.

O loteamento objeto do mecanismo de afetação não será atingido por processos de falência ou insolvência civil do loteador, não integrando a massa concursal, assim como as obras até então realizadas e demais bens e direitos.

A partir da data de registro de qualquer tipo de loteamento, o município poderá requerer que as áreas por onde passam oleodutos ou redes de energia elétrica fiquem em seu domínio.

Leilões
Na lei sobre o sistema financeiro imobiliário (Lei 9.514/97), o texto aprovado da MP introduz dispositivo permitindo o uso de meio eletrônico para a realização de leilões e informações sobre sua realização quando da perda pelo devedor da propriedade alienada fiduciariamente.

Entretanto, a redação dada exclui definições de dívida e despesas e regras para devolução de sobras ao devedor após o leilão para pagar a dívida.